Покупка квартиры - что за бум на новостройки?

Планируем покупку, но что за странные цены на новостройки? Рассматриваю в пределах мкад. Придётся брать вторичку, ценник до 10 (желательно, 8-9) млн за 2ку. Я поняла, что лучше с риелтором, но они, опять же, никаких гарантий не дают. Или все же купить новостройку, но маааааленькую и через 3-5 лет менять на бОльшую? Хочу успеть до родов, не знаю за что и схватиться, времени мало на думы