Как продать квартиру с долей несовершеннолетних детей? (маткапитал вложен)

Есть квартира, купленная в браке в ипотеку. На закрытие части ипотеки спустя пару лет использовали средства маткапитала (когда родился второй ребенок). Далее ипотеку за год погасили, детям и обоим супругам доли выделили, в соответствии с обязательством, которое оформляли когда маткапитал в ипотеку направляли. То есть с юридической точки зрения тут все чисто и прозрачно.
Теперь хотим эту квартиру (она маленькая — студия) продать, чтобы купить 3-х комнатную, где комфортно будем проживать с детками, и доли у них соответственно тут будут больше и условия лучше.Подскажите, пожалуйста, как это можно сделать, если мы собираемся брать вновь часть денег в ипотеку. С покупкой квартиры на вторичном рынке все понятно, тут вроде все решаемо с органами опеки. Мы же хотим вложиться в новостройку на НАЧАЛЬНОМ этапе строительства (плюсы-понятны, новое жилье, цены приемлемее и т.д, можно купить большую площадь в хорошем современном ЖК). Органы опеки говорят, что должна быть готовность дома не менее 90%, чтоб разрешение они дали. Так ли это?

И вопросы:

1. дети являются собственниками в этой квартире-студии, но не прописаны там, потому что фактически мы в ней не живем. Возможен ли вариант детей обоих из собственников убрать, выделив им равноценную долю в другой квартире (допустим, я часть своей доли им отдам в родительской квартире). Можно ли так сделать? Чтобы мы с мужем смогли купить квартиру на НАЧАЛЬНОЙ стадии строительства и органы опеки нам не препятствовали, да и продать проще квартиру без несовершеннолетних в ней собственников. Потом, когда ипотеку закроем — детям доли вывести из квартиры моих родителей, выделив опять этим же путем им доли уже в нашей купленной квартире, где и будем жить. Можно ли так сделать?

2. можно ли детей вывести из собственников квартиры моих родителей (в п.1 о б этом писала) как только квартира новая (3-комнатная) будет куплена с ипотекой, выделив там им доли равноценные. Обязательно ли ждать полного погашения ипотеки для того, чтобы доли детям выделить? Или мы не будем иметь право менять и выделять доли, пока квартира с обременением ипотекой?

3. Разрешат ли опека на начале стройки купить жилье, если у нотариуса просто оформить обязательство на крайний случай то есть на случай риска при покупке жилья в строящемся доме как залог детям твоя доля.Но долю на них не оформлять пока там, чтоб меньше платить за каждый нотариальный шаг. Это просто будет залог на случай риска, а детям пока что выделить долю в 3-х комнатной, которую купим… Это для опеки. Может тогда разрешат?.. Просто оформить обязательство на случай риска .

Подскажите, пожалуйста, оптимальный вариант решения нашей проблемы!
Как лучше всего поступить? Заранее огромное спасибо всем откликнувшимся!

Может у кого-то есть опыт таких сделок или слышали что-то и т.д.

Читайте еще: как продать квартиру с несовершеннолетними детьми в доле